Tài sản bất động sản: định giá và chứng minh sở hữu

Với phần lớn gia đình Việt, bất động sản là phần lớn nhất trong tài sản. Nhưng đưa nó vào hồ sơ một cách dùng được thì mất nhiều thời gian hơn mọi loại tài sản khác.

Ba câu bên xét duyệt hỏi

1. Tài sản này có đứng tên người nộp hồ sơ không?
2. Giá trị thực là bao nhiêu, ai xác định?
3. Tiền mua tài sản này từ đâu ra?

🔴 Câu thứ ba là câu hay bị bỏ qua khi chuẩn bị — người ta lo chứng minh đang sở hữu mà quên rằng nguồn gốc của khoản tiền mua cũng nằm trong phạm vi được hỏi.

Giấy tờ thường cần

Vấn đề định giá

• Giá ghi trên hợp đồng mua cũ thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường hiện tại — vừa do thời gian, vừa do thói quen ghi giá thấp trong quá khứ.
• Nhiều nơi tiếp nhận yêu cầu chứng thư thẩm định giá do đơn vị có chức năng cấp, thay vì tự khai.
• Chứng thư thẩm định giá thường có thời hạn, nên thuộc nhóm giấy phải canh thời điểm.
• Chênh lệch giữa giá mua ghi trên giấy và giá hiện tại cần được giải thích, nhất là khi bán ra để lấy tiền nộp.

⚠️ Đây là chỗ nhiều hồ sơ gặp khó: bán được một khoản lớn nhưng không giải thích được vì sao chênh nhiều so với giá mua ghi trên hợp đồng.

Nếu định bán để lấy tiền

1. Bắt đầu sớm. Bán bất động sản mất thời gian, và bán gấp thì thường được giá thấp.
2. Giữ toàn bộ chứng từ giao dịch — hợp đồng công chứng, chứng từ nộp thuế, chứng từ nhận tiền qua ngân hàng.
3. Nhận tiền qua chuyển khoản, không nhận tiền mặt. Đây là chứng từ quan trọng nhất cho phần giải trình.
4. Không bán trước khi biết chắc số tiền cần — bán rồi để tiền nằm chờ cũng có cái giá của nó.
5. Tính nghĩa vụ thuế phát sinh từ việc chuyển nhượng vào kế hoạch tài chính.

Nếu giữ lại và cho thuê

Nhiều gia đình chọn giữ bất động sản ở Việt Nam. Khi đó nên chuẩn bị trước khi đi:

• Hợp đồng cho thuê rõ ràng, tiền thuê nhận qua tài khoản.
• Người quản lý tại chỗ với giấy uỷ quyền hợp lệ, phạm vi ghi cụ thể.
• Nghĩa vụ thuế từ thu nhập cho thuê — nên hỏi rõ trước khi đi, vì xử lý từ xa khó hơn nhiều.
• Giữ một tài khoản trong nước để nhận tiền thuê và thanh toán các khoản liên quan.

🔴 Giấy uỷ quyền là thứ phải lập trước khi đi — lập từ nước ngoài phải qua cơ quan đại diện và mất nhiều thời gian hơn hẳn.

Khi có nhiều bất động sản

Gia đình có vài mảnh đất và căn nhà thì việc đưa hết vào hồ sơ chưa chắc đã tốt:

1. Mỗi tài sản kéo theo một bộ giấy tờ riêng, và một bộ câu hỏi riêng về nguồn gốc.
2. Nếu phần tài sản có giấy tờ sạch đã đủ đáp ứng yêu cầu, không cần đưa thêm tài sản phức tạp vào.
3. Nhưng nếu chương trình yêu cầu khai toàn bộ tài sản thì phải khai đủ — khai thiếu là vấn đề khác hẳn với việc chọn tài sản để chứng minh.
4. Hỏi rõ nơi tiếp nhận là "khai đủ" hay "chứng minh đủ mức" — hai yêu cầu này khác nhau và quyết định cách chuẩn bị.

Tài sản đang thế chấp

Bất động sản đang thế chấp ngân hàng thường không được tính đầy đủ vào tài sản ròng:

• Phải khai cả khoản nợ tương ứng
• Nhiều nơi tính giá trị ròng bằng giá trị tài sản trừ dư nợ
• Nếu định bán thì cần làm thủ tục giải chấp trước, mất thêm thời gian
• Nên hỏi ngân hàng về quy trình và thời gian giải chấp ngay từ đầu

Thứ tự nên làm

1. Rà lại giấy tờ sở hữu — còn đúng tên, còn đúng hiện trạng không
2. Xử lý các vấn đề tồn đọng: chưa sang tên, chưa tách sổ, đang thế chấp
3. Tập hợp chứng từ giao dịch gốc và chứng từ thuế
4. Thẩm định giá, nếu nơi tiếp nhận yêu cầu — làm gần thời điểm nộp
5. Quyết định giữ hay bán, và lập kế hoạch tương ứng